La mayoría de los alquileres de vivienda en Andorra viven desde hace años en un régimen excepcional, contratos prorrogados por ley y rentas que solo se actualizan con el IPC. La Llei 11/2026 pone fecha de caducidad a esa congelación, desde el 1 de enero de 2027, los contratos van quedando libres por fases hasta 2030, con topes para que el salto no sea al vacío. Afecta a unos 20.000 de los 25.000 contratos del país. Esto es lo que dice la nueva ley de alquileres en Andorra, con el texto delante y sin ruido.
En resumen
- La prórroga forzosa se acaba por fases: contratos hasta 2012 (o renta ≤6 €/m²), libres el 1 de enero de 2027; 2013-2015 (o ≤7 €/m²), en 2028; 2016-2018 (o ≤8 €/m²), en 2029; 2019-2021, en 2030.
- Mientras dura la prórroga, solo IPC: la renta no puede subir más que la actualización del IPC, y el preaviso para no renovar pasa de 3 a 6 meses.
- Los contratos nuevos no son barra libre: si la vivienda ya estaba alquilada, durante 5 años la subida queda topada por tramos, del 6 % + IPC (rentas ≤7 €/m²) al 1 % + IPC (>12 €/m²).
- Hay excepciones sin prórroga: rentas de 2.500 €/mes o más, unifamiliares, inquilinos con residencia pasiva, uso propio o familiar, obras o venta a quien vaya a vivirla — y ahí el contrato siguiente es a renta libre.
- Si llegas ahora, tu contrato ya era libre (los firmados desde 2022 quedan fuera): notarás la oferta que aflora desde 2027 y los topes al alquilar una vivienda que ya estaba alquilada.
Actualizado el 22/10/2026 con el texto de la Llei 11/2026 (Portal Jurídic d’Andorra) y la presentación del Govern.
Qué es la Llei 11/2026 y a quién afecta
Es la Llei 11/2026, del 4 de juny, que aprueba el régimen de los alquileres de vivienda habitual para 2027-2030 y organiza la salida progresiva de la intervención del mercado. Se aplica desde el 1 de enero de 2027 a los contratos firmados antes del 1 de enero de 2022, los que arrastran años de prórroga forzosa y renta congelada. Los firmados desde 2022 ya nacieron con renta libre y siguen igual.
El porqué está en el registro oficial, según los datos publicados en noviembre de 2025, los contratos nuevos se firman de media a 1.338 € al mes y por encima de 18 €/m², y los renovados con más de 5 años pagan 7,8 €/m². Dos mercados en el mismo país. La ley no descongela de golpe, ordena la transición en cuatro fases con topes, y según la presentación del Govern, unos 20.000 de los 25.000 contratos del país pasarán por ella.
El calendario
La fase la marca el año de firma, pero una renta baja te adelanta: con 6 €/m² o menos quedas libre en 2027 aunque firmaras en 2018, vale la condición que antes llegue. El metro que cuenta es el de la superficie computable, sin parking ni trastero, y las terrazas puntúan con coeficientes reducidos.
| Contrato firmado | O con renta de | Última prórroga forzosa | Renta libre desde |
|---|---|---|---|
| Hasta el 31/12/2012 | ≤ 6 €/m² | hasta el 31/12/2026 | 1 de enero de 2027 |
| 2013-2015 | ≤ 7 €/m² | hasta el 31/12/2027 | 1 de enero de 2028 |
| 2016-2018 | ≤ 8 €/m² | hasta el 31/12/2028 | 1 de enero de 2029 |
| 2019-2021 | — | hasta el 31/12/2029 | 1 de enero de 2030 |
| Desde el 1/1/2022 | — | no tiene | ya es libre |
La primera oleada es la grande, unos 7.000 contratos quedan libres el 1 de enero de 2027, según el Govern. Dos reglas acompañan todo el calendario, durante la prórroga forzosa la renta solo se actualiza con el IPC, y el preaviso para no renovar pasa de 3 a 6 meses.
Topes a los alquileres nuevos
Para que nadie pase de 7,8 €/m² a 18 €/m² de un día para otro, la ley limita durante 5 años la renta de los contratos nuevos sobre viviendas que ya estaban alquiladas, la renta anterior más un porcentaje que depende de lo que se pagaba por metro cuadrado.
| Renta anterior | Subida máxima (más el IPC) |
|---|---|
| hasta 7 €/m² | 6 % |
| de 7 a 8 €/m² | 5 % |
| de 8 a 9 €/m² | 4 % |
| de 9 a 10 €/m² | 3 % |
| de 10 a 12 €/m² | 2 % |
| más de 12 €/m² | 1 % |
La lógica es inversa, cuanto más barata era la renta, más margen de subida, porque viene de más abajo. Las viviendas del parque público van aparte, con precio asequible. Y esto se sanciona, saltarse los topes o impedir la prórroga son infracciones, las graves, hasta el 50 % de una anualidad de renta, aunque no hay control de oficio, la Administración actúa si el inquilino reclama.
Excepciones
El régimen tiene puertas de salida tasadas. No hay prórroga forzosa, entre otros casos, cuando:
- La renta es de 2.500 €/mes o más, sin contar parking, trastero ni suministros, queda fuera del régimen.
- La vivienda es unifamiliar.
- El inquilino tiene una residencia sin actividad lucrativa (la pasiva), su contrato no entra en la prórroga.
- El propietario la quiere para sí o para familiares hasta el segundo grado, con preaviso de 6 meses y obligación de ocuparla durante 5 años.
- Hay obras obligatorias que impiden seguir habitándola.
- El alquiler va ligado a una relación laboral (vivienda cedida a un empleado).
- Se vende a un comprador que va a vivir en ella como residencia habitual.
- El propio inquilino no quiere renovar.
En la mayoría de estos supuestos, el contrato siguiente se firma a renta libre, sin tramos. Y si llegas al país con residencia pasiva, tu contrato queda fuera de la protección.
Si llegas a Andorra
Si firmas tu alquiler ahora, el régimen no te toca, los contratos desde 2022 ya son a renta libre. El detalle del día a día lo tienes en la guía del coste de la vida en Andorra.
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Preguntas frecuentes sobre la ley de alquileres en Andorra
¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de alquileres en Andorra?
La Llei 11/2026 se aprobó el 4 de junio de 2026 y su régimen se aplica desde el 1 de enero de 2027 y hasta 2030. La salida de la prórroga forzosa es por fases: 2027 para los contratos más antiguos o más baratos, y 2028-2030 para el resto, según el año de firma y la renta por metro.
Mi contrato es de 2014 y pago 6,50 €/m². ¿Cuándo termina la prórroga?
Por año de firma (2013-2015) te toca la segunda fase, y por renta (hasta 7 €/m²) también: tu contrato queda libre el 1 de enero de 2028. Hasta entonces, la renta solo se actualiza con el IPC, y el propietario debe avisarte con 6 meses para no renovar.
¿Puede el propietario recuperar el piso antes de mi fase?
Solo en los supuestos tasados, uso propio o familiar (6 meses de preaviso y ocupación de 5 años), venta a quien vaya a vivirlo, obras que impidan habitarlo y demás casos de la ley, además de los incumplimientos de siempre. Fuera de eso, impedir la prórroga es una infracción muy grave.
¿Cuánto puede subirme el alquiler mientras dura la prórroga?
Solo la actualización del IPC. Las subidas de verdad llegan cuando el contrato queda libre, y aun entonces con tope: si la vivienda se vuelve a alquilar, la renta nueva queda limitada 5 años por tramos, del 6 % al 1 % más el IPC.
Soy propietario. ¿Podré poner el precio que quiera cuando mi contrato quede libre?
Podrás no renovar, con 6 meses de preaviso, o firmar un contrato nuevo, pero si la vivienda ya estaba alquilada el precio queda topado por tramos durante 5 años. La renta libre de verdad queda para las excepciones, rentas de 2.500 €/mes o más, unifamiliares, inquilino con residencia pasiva o venta a quien vaya a vivirla, entre otras.
Llego a Andorra en 2027. ¿Esta ley me sube o me baja el alquiler?
Directamente, ninguna de las dos cosas, tu contrato nuevo ya era libre desde 2022. Para el presupuesto, cuenta con la media de 1.338 €/mes de los contratos nuevos.
La ley de alquileres en Andorra no abarata ni encarece nada por decreto: pone calendario y topes a una descongelación que llevaba años pendiente. La fecha que importa es la tuya, la de tu contrato o la de tu llegada, y las dos se preparan mejor antes del 1 de enero de 2027 que después.
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